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          人民幣貶值會沖擊樓市嗎?

          編輯:時間:2015-08-17 00:00來源:

          人民幣貶值會沖擊樓市嗎?

          近日匯率波動引發多方議論,有人認為人民幣貶值導致外資流出,使資產估值降低,會沖擊樓市,甚至可能拖垮房價,這種說法很值得商榷。

          中國房地產市場是全球最為龐大的房地產市場。2014年全國房地產開發投資95036億元,其中住宅投資64352億元,銷售面積105182萬平方米,銷售金額62396億元,辦公樓與商業營業用房投資19987億元,銷售11573萬平方米,銷售金額11850億元。

          與此同時,中國房地產市場是一個非常本土化的市場,外來資金投資占比非常小,從全國來看可以忽略不計。2014年全國房地產開發企業到位資金121991億元,其中利用外資僅639億元,占比僅0.5%。應該說外商投資和匯率關系還是很密切的,但外資占比過小,對全局基本談不上影響。

          從商品房(資料、團購、論壇)需求看,外銷房在中國乃至在一線城市的銷售占比都非常低,甚至可以忽略不計,實在看不出匯率正常漲跌對房地產交易量和價格能產生多大影響。

          對于商業物業來說,外資購置雖然有一定規模,但占比也很小,且購置目的主要是自用,投資和投資的比例很低,匯率變動當前對商業物業需求不可能產生實質性作用。

          總之,中國房地產國際化程度非常低,所以匯率的正常波動,無論是上漲還是下跌,對中國房地產市場的影響十分有限。

          那么,為什么經常有人把匯率變化和國內房地產市場緊密掛鉤呢?主要存在兩個錯覺。

          一是外資比較青睞北上廣深四大一線城市,四大一線城市和外資往往又是媒體關注焦點,時常有外資購置或銷售大宗商業物業的消息見諸各網站和報刊,好像外資在中國房地產的投資與銷售中比重不低,匯率變動會直接影響房地產市場供求。

          實際上即使在四大一線城市外資投資或購買的占比也非常小,影響力很有限,以至于一線城市房地產統計中都看不到關于外商投資和外銷房的統計數字。同時還需要說明的是,北上廣深在全國房地產銷售面積占比僅在5%左右,即便是一線城市外資占比達到較高比例,對全國而言,外匯變動的影響也很有限。

          二是有人經常拿香港、新加坡、倫敦、紐約等國際大都市的房地產市場與中國房地產市場來簡單對比。香港等城市都是國際金融中心,吞吐資金量非常大,經濟外向度和國際化程度都很高,同時樓市的投資投機性比較強,匯率變動對這些城市的方方面面包括樓市都會有較大影響,這是不難理解的,但不能拿一個國家同一個國際金融中心城市來比較,即使北上廣深四大一線城市的金融發展程度、國際化程度也遠低于以上城市,不能因為這些城市的房地產市場與匯率關系密切,就認為中國房地產市場也是這樣。

          那么,是不是匯率與中國房地產市場就沒有關系呢?答案是否定的。中國是一個外貿依存度很高的國家,匯率波動對進出口乃至國民經濟都會產生重要影響,這種影響自然也會體現在房地產市場上。

          此次人民幣貶值,從間接影響看,對樓市可能利好更多一些。中國樓市同外資交集很小,所以貶值可能導致的資本外流與房地產關系不大,但貶值對中國出口來說倒是一個促進。中國經濟外向度很高,近年來世界經濟比較低迷,人民幣不斷升值對出口造成很大壓力,很多出口企業利潤不斷下滑甚至出現大面積虧損,影響了中國經濟增長,此次貶值是一種市場的自我修正,對改善出口,增加出口企業收入和利潤乃至宏觀經濟增長都有一定正面作用,從而間接對房地產市場形成一種利好。


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