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          2016年樓市火爆繼續?

          編輯:時間:2015-12-06 00:00來源:

          北京師范大學金融研究中心主任鐘偉評“2016年樓市火爆還會繼續嗎?”

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          北京師范大學金融研究中心主任鐘偉

          2015年,中國房地產銷售重新火爆,京滬深的房價明顯上漲,在中國經濟仍面臨持續下行壓力時,房地產似乎輝煌重現、房地產大熱,為什么?能持續多久?風險何在?


          2015年中國房地產重新火爆的原因,在于政策層面的扶持。政策利好可謂多管齊下。其中包括,限購限貸政策在絕大多數名存實亡;涉房貸款利率持續下行且發放節奏提速;普遍二孩住宅的落地等。這些政策的疊加使得中國房地產銷售在2015年重新升溫。升溫呈現出一二線好,三四線平平;住宅銷售較好,非住宅平平;銷售端較好,投資端平平的特點。


          2015年房地產致誰喜誰憂?喜的是開發商,憂的是購房者和地方政府。在1998到2013年間,中國房地產始終存在投資和銷售的良好互動,即銷售改善2-3個季度之后,投資端也會改善,開發商會更樂意購置土地和新開工。但目前這一定律已失效,2014年第4季度以來,樓市銷售火爆和投資低迷并存,房地產投資增速徘徊在3%左右的冷清格局沒出現任何改善的跡象。開發商比較喜悅,銷售面積和金額的持續改善,利率的下行使得房地產現金流顯著改善。一線城市房價收入比的持續下行,使得購房者長期的財務壓力被低利率所掩蓋。同時,地方政府也根本無法取得類似2014年土地出讓收益超4萬億的輝煌,僅能通過房地產契稅等涉房稅費聊以作慰。


          值得一提的是,開發商的財務狀況得到了極大的改善。其中貢獻最大的是利率下行和銷售價格上升。粗略估計房地產開發環節涉及的資金約20萬億,其中約2/3為借入資金,開發商的銀行開發貸、信托等非銀機構和其他借款等三大渠道的融資,可能各有約4萬多億。哪怕1個百分點的利率下行,也給開發商節約了不低于千億元的財務成本。此外,2015年在商品房建造成本沒有上升的背景下,銷售價格至少提升了7%以上,按全年銷售金額推算開發商至少額外獲得了6000億元的銷售利潤。兩項合計,2015年凈利潤同比改善在33%以下的開發商算是差勁的了。


          2016年樓市火爆還會繼續嗎?很有可能。

          短期興奮點在于,2016年住房金融體制的改革是必要,也許塊塊分割的住房公積金中心能夠有所改觀,成立國家住宅銀行的主體也未可知。美國兩房本質上屬于政府支持型企業,其主要業務是給中低收入群體,少數族裔和貧困地區的購房者,在購置普通住宅時提供信用擔保,普通住房貸款,以及住宅按揭貸款證券化等。如果中國政府決心效仿美國的兩房模式,則這種改革會對加速中國普通住宅,以及保障房中的可售部分的存貨出清帶來很大支持。甚至有可能在“十三五”期間,形成一個總資產達到10萬億級的大型新金融機構。


          中期興奮點在于,未來五年的房地產軟著陸的政策意圖。目前中國房地產庫存驚人,在建加上待售,再加上棚改帶來的增量,三者合計庫存可能已超過80億平米,而目前每年刪除的銷售面積大約在13-15億平米。樓市軟著陸絕非易事?!笆濉币巹澗V要提出了要努力增加居民財產性收入,這里令人產生一個預期,在2018年之前,房產稅和贈與稅的開征可能性不大。短期和中期的興奮點,以及和經濟增長疲弱相匹配的低利率,決定了未來2-3年,開發商仍是幸福的。


          那么,中國樓市更長久的未來如何?研究者的能力始終是十分有限的,要猜測未來10年的樓市,通常和講夢話差不多。我的夢話是,10年樓市幾乎肯定難以持續輝煌。理由之一是,中國戶均住宅的擁有率已超過1套,目前房地產需求已是改善型為主,首次置業為輔,投資性購房的比率可能已低至5%以下,未來中國地產最大的需求,取決于房屋更新率。理由之二是,中國看來正向消費大國轉型,消費對GDP的貢獻逐漸提升,而制造業對GDP的貢獻逐漸下降,到2020年推動中國經濟增長7成以上的動力可能來自消費,政府稅費汲取的源泉,也會自然從向企業收取稅費,轉向向住戶部門收取稅費,“十三五”之后,房產稅、遺產稅、贈與稅對地方政府的重要性毋庸置疑。理由之三是,經過“十三五”引導地產軟著陸的政策即便取得成效,樓市也將是對未來高度透支的。


          由是觀之,我個人判斷是:中國樓市在2016年仍將熱鬧下去,看起來是二年熱,五年平,十年跌。中國房地產云霧繚繞的峰頂,遠遠地并不難看到。


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