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          房地產稅征收思路明確 具體方案調整

          編輯:時間:2017-12-07 16:54來源:

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          “房地產稅改革要把現行的房產稅和城鎮土地使用稅合并,目前這一思路已基本確定。”國務院發展研究中心一位負責人對《華夏時報》記者表示,盡管這只是房地產稅在推進過程中的一小步,但這意味著房地產稅將增加房地產保有環節的稅負,而且是以房地產的評估值為征稅基礎,而其他諸如土地增值稅、契稅等是否納入仍未確定。

           

          “房產稅是按照房產原值征收,而房地產稅是按照評估價值征收,評估價值里包括了地價。因此現行房產稅合并城鎮土地使用稅是房地產稅改革的基礎。”接近財政部的一位消息人士表示。

           

          稅種合并思路

           

          “目前,房地產稅的征收思路已經基本明確,在這一基礎上,相關部門也已形成了初步意見稿,但征收的具體執行方案還需調整。”一位接近財政部的消息人士對記者表示。

           

          在我國目前所行稅制中,涉房稅費種類較多,房地產的稅負水平相對較重。在房地產的開發、流通、保有等環節均設置征稅機制。而現有的房產稅則為針對房產轉讓環節的稅收。此外,上海、重慶兩地試點的房產稅則是對房產保有環節征稅。

           

          “按照當前的房地產稅思路,無論是合并稅種,還是設置起征點,都需執行分步走的試行方式。在合并稅種方面,初期仍需空轉,征收對象也將從小范圍入手,或從對經營生產性物業征收先行試點。而在面向住宅的房地產稅征收上,也將從少數城市試點后再逐步推開。”上述國研中心負責人指出。

           

          按照中央對房地產稅改革的總體要求,應保持總體稅負水平不變,這對房地產稅的全面鋪開也有利。

           

          “土地的部分稅收加進去,這里面臨的最大矛盾是與現行稅費制度的銜接問題。”財政部一位官員對記者指出,“這主要體現在土地出讓金的繳納方面。”

           

          目前,開發商繳付的土地出讓金實際上是向政府一次性繳清70年的土地使用租金,開發商則把這部分費用作為開發成本制定房價,將其“轉嫁”到購房者身上。而房地產稅是對房屋所有者的房產進行評價估值征稅,二者具有相通性,屬于重復征收。

           

          東部某省地方財政廳相關負責人告訴《華夏時報》記者,目前中央已經在考慮調整土地出讓金的繳納方式和分配比例,這其中的一種可能性就是將土地出讓金并入房地產稅分期繳納。

           

          “這樣,一方面可以解決房地產稅征收中的不合理部分,減輕繳稅人負擔;另一方面也可以逐步削減地方政府對土地財政的過度依賴,引導房價趨于理性。”上述官員表示,不過目前中央在這一問題上仍存在分歧,初期則是先考慮采取一半費一半稅的方式,并用稅率調整來尋找平衡,逐步實現清費立稅。

           

          難解土地財政“魔咒”

           

          實際上,原有的房產稅與城鎮土地使用稅都屬于地方稅種,而早在此前中央相關部門也曾明確改革后的房地產稅也屬于地方政府所有。但這并不能增加地方政府參與房地產稅改革的動力。

           

          據了解,此前財政部曾要求地方根據當地情況提交針對征收房地產稅的建設性意見,但只有湖南、湖北等省上交了試點方案,其他多數地方都“按兵不動”。

           

          “這中間首先有一個技術要求和先期投入的問題。”江蘇省地稅局的一位負責人向記者表示,開征房地產稅需要做大量的基礎性工作,既要建立完善的房地產信息系統,還要每隔3-5年對房地產價格進行一次評估。從實際情況來看,這樣的征稅成本較高,實際操作難度比較大。

           

          此外,對于地方政府而言,土地財政一直是地方財政的重要組成部分。一旦與房地產稅掛鉤,或將觸動地方政府利益。

           

          “房地產稅開征一定會對土地出讓金制度有所更改,畢竟土地出讓金是地方政府的一大財源,占地方財政收入的1/3,甚至是一半以上。如果土地出讓金并入房地產稅中分期支付,則難免會觸動地方利益。”上述國研中心負責人指出。

           

          以北京市為例,據中原地產研究部統計數據顯示,截至11月底,2015年北京土地市場共成交100宗地塊,賣地收入高達1920.77億元,已打破2014年全年1916.9億元的土地收入紀錄。

           

          “目前各地的土地價格都有所上漲,以北京為例,2014年北京共出讓141宗土地,而2015年至今北京僅出讓了100宗土地。所以對于地方政府來說,未來土地供應即使相應減少,但土地收入仍然占地方財政的大頭。”中原地產首席分析師張大偉表示。

           

          此外,房地產稅作為“降房價的利器”,在當前以“去庫存”為主的樓市調控基調下,顯得難合時宜。

           

          張大偉分析認為,房地產稅起碼兩年內不可能落地,目前房地產市場剛開始局部復蘇,二三線城市仍然去化困難,因此不可能短期就出制度性變化。

           

          正如張大偉所言,目前北京等一線城市確實出現成交回暖的局面。12月6日,位于京西三環的懋源·釣云臺項目,首次開盤即售罄,銷售額達7億元。

           

          不過,業內人士分析,在房地產稅征收初期,即使是擴大房地產稅的征收面和提高征收稅率,對房地產市場的影響仍然有限。

           

          據業內人士分析,此前,住建部及相關部門曾測算過房地產稅對市場的影響,預計房地產實際價格跌幅在10%-15%為可接受區間,在這一基礎上如果在交易環節適當減免稅收,那么對于個人房屋價值影響來說,價格差異并不大。

           

           

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